对于购房者来说，了解一座城市的房地产，首先要了解这座城市的维权史。
过往的，正在发生的，和未来或许要发生的。在过去的十余年间，购房者的维权手段和方式也在逐渐改变，从售楼部到房展会，再到今年某项目开盘现场维权。从为了交付维权，交房维权到为了项目的品质维权，为了降价维权，再到今后可能会出现的为了物业维权，为了精装修维权。
维权的背后，是购房者前赴后继的辛酸购房史，也是购房观念的进步，居住理念的革新。
那么，在开封这座城市，买房又有哪些需要在意的呢？愿与诸位探讨。
Part1：刚需在买房的时候，总是受亲戚朋友的观念影响
大多数的购房者的进阶之路，都是从刚需到改善，在追求终极置业的道路上不断的努力。对于当下开封市场的刚需来说，大致可以分为如下几种：
1、皇城根的老开封的年轻一代。
家里有住房，但其房屋年限及面积，社区居住品质，未来的家庭成员组成，都决定了他们需要再购置一套房产，用于结婚或其他置业目的的需要。严谨意义上来说，他们虽然说有房一族，但也是刚需购房族。他们的纠结点在于：工资不足以支撑月供和日益丰满的生活及娱乐需要。他们的父母是其首付的主要帮衬人员，在购房上具备一定的话语权。两代融合下的购房观念，让其在购房问题上矛盾重重（父母帮子女全款置业的不存在这一问题）。
2、永远觉得房价贵的购房者。
我遇见过一个刚需购房者，他跟我说，他这些年没在开封买房，主要是因为喜欢咨询家里人和亲戚朋友的意见。他最早看房是从2013年，看到2018年，终于验证了亲戚朋友的预言：开封房价跌了。
可我有一点不明白的是：如果按照他家亲戚朋友的逻辑，以新区为例，从2013年集英街4800-5200元/㎡的房价，经历了多年的涨跌之后在2017年达到巅峰，在2018年高开低走之后，房价从最高的高层10500元/㎡（精装）回落至十三大街的6800元/㎡（毛坯）。这样算下来，这些年房价确实跌了，从配套成熟的集英街4800元/㎡跌到配套仍需进一步完善的十三大街的6800元/㎡。即使是对比同一区域来看，在中南樾府洋房目前在售价格8900元/㎡的情况下，推断高层至少也在7500元/㎡左右的价格区间，那么经历了这些年，集英街（同一区域）的高层产品，从4800元/㎡“跌”到了7500元/㎡。
那么对于购房者的亲戚朋友来说，为什么会觉得开封房价会降？
核心似乎在于：他们总是去考虑“市长们”应该考虑的问题，比如：开封多年来的人口流出流入情况，西区的入住率。
那么，这些市长们用了近十年的时间，告诉你：他们在新区修了郑开大道，东京大道，复兴大道；建好了汴西湖，正在建设中意湖，博物馆，市民之家相继投入使用，部分行政服务机关搬迁；轻轨站，高铁站相继通车；从郑汴一体化到开封自贸区设立，城市框架已然被拉至二十二大街。
如果作为一个购房者，你依然在怀疑开封向西发展的决心，你的未来会越来越远离新区的核心区域。如果我们有未卜先知的能力，我想集英街的置业结构和置业区域，甚至产品类型都会有天翻地覆的变化。如：当年首付分期+小户型+赠送面积，当年的购房者比例县区客群的占比等等。
然而，时间不会给你后悔的机会。
在当下这个时间点，如果对汴西湖-郑开大道区域还持怀疑态度，未来会不会成为开封新城中心乃至开封城市中心的购房者，那么，这一区域的房价正在告诉你：作为刚需客群，你已经高攀不起，未来的这个区域，正在呈现改善型客群和终极置业客群为主导。
对于真正需要居住环境改善的刚需或者刚改来说，需要真正用来住的客户，购房思路一定要清晰。即：看清楚自己需求的板块供应量如何，不要盲目的用投资的思路，去考量值得不值得买。
Part2：如果你只是刚需，那么低房价高性价比的房子多半和你无缘
对于大多数的刚需来说，了解到的楼盘信息和城市规划都远低于非刚需客群。
开封的一部分“工程已搁置多年”的项目，其背后的客群通常有两个大类：具备一定社会认知的阶层和过于看重价格的购房者。即使在如今，对于少部分购房者来说，他们愿意拿一辈子的心血去“对赌”，他们依然沉迷于“低房价之下，开工缓慢”的项目。
当局者迷，旁观者清。
房价贵，信用靠谱的开发商，对于购房者来说，至少可以有机会指责这帮开发商就会“哄抬房价”。而对于那些不靠谱的，很可能你压根就没有指责的机会。靠谱的开发商，看重的是为你交付房子以后的利润。不靠谱的开发商，因其梦想太多，一边用你的钱盖房子，一边还需要用你的钱做生意。
仅希望，让你购房的冲动，不全是因为房价便宜。而是因为，这套房子，能承载你的生活。
2017年的高房价，百强房企大规模的扩张。随着2018年的量价齐跌，百强房企战略收缩之势已经愈发的明显。房子不好卖，融资成本高并且融资难，绝大多数的开发商都缺钱。房企的资金压力弥漫了整个行业。
对于今年的开封市场而言，年初传言的部分TOP级房企，至今仍未在开封摘地，项目启动时间节点渺无音讯/项目未启动，团队撤出/大规模下沉县区只是黄粱一梦。
而在百强房企不断涌进之下，部分进驻省内的房企已被迫通过储地与百强合作，获得资金维持现有的项目开发；或市场销量和品牌不足以支撑其资金需要的销售去化速度。至于开封的本土房企，更是大半销声匿迹。
Part3：韭菜割的好不好，全看开发商的镰刀快不快。
对于购房者来说，都逃脱不了“韭菜”的宿命。
目前，在开封开发项目的开发商分为粗略的分为两大类：一是百强房企与本土房企，二是百强房企与品质房企。当然，这个名单也会有很多交集。比如：建业，在百强范畴之内，也是躬耕河南市场，扎根开封区域多年。比如：绿城，康桥，永威，即可以称得上百强房企，也能称得上品质房企。
无论是百强房企，本土房企，品质房企，最终能打动开封购房者的，都是在以“房子”为核心之上的生活方式。它包括了规划，营销，工程，景观，物业等多个方面。
城市区域的本身就是规划，当我们多年以后，回想开封新区，第一时间会想到汴西湖，延展开来，会觉得汴西湖周边云集了如商业，住宅，公园，行政服务机构，医院，教育等各项设施。对于开发商来说，他们的规划通常是在做满容积率之下，将多层，高层等各类产品进行组合，获取开发利润的最大化。
2018年的开封百强项目里，在规划上最容易被辨别出“割韭菜”的房企已然出现。
这个项目由多层和高层产品构成，在可利用的土地上把土地资源发挥到淋漓尽致，在中轴景观区域见缝插针的排布高层产品。当然，这也和其地块不方正，拿地成本高有关。坦白的说，即使如开发商，也有投资失策的时候，在市场大好的时候，以高价拿地，最终在市场下跌的时候计划启动对外销售。
此外，在项目的规划之外，还需要考虑区域组团的现状（交通出行/周边配套），和区域容积率。其中，对于区域容积率来说，综合考量区域内其他项目的容积率。如区域内的产品现状以多层为主（包括洋房，别墅等），那么在交通条件受制约和生活配套不够齐全的情况下，高层产品的客群能否选择在这一区域置业，也是值得关注的问题。
营销的作用力，主要在项目的销售环节。在房地产下行的大半年以来，开封先后有多个项目开盘，在项目有前期蓄客的支撑下，开盘的结果依然是有人欢喜有人忧。这其中和营销的几个环节点有关的是：
项目预期定价对外释放，在受市场认可的情况下，认筹量大增，项目的被动局面在扭转之际，突遭开盘提价。尽管背后的原因外人不得而知，但最后依然是营销买单。当一个项目对于价格出尔反尔的时候，比任何对客户的不尊重都显得格外可怕。
对于近两年的开封市场来说，中意湖“群雄割据”，金明大道“小盘大牌”，运粮河“巨头角力”，高铁站“三足鼎立”，复兴大道“百舸争流”。在这种局面的情况下，营销作为项目的核心环节之一，能起到的作用不可低估。
以“金明大道”为例，区域内的开发商多是顶着TOP级房企的头衔，在40-70亩的土地上施展抱负。部分项目本该是在地段优势之上的水到渠成的“高周转”，然而18年的结果却略有失望。对于项目在2019年的表现，其高层产品在合理的价格区间内，将展现极大的竞争优势。这一手好牌，换个玩家，或许会有不同的结果。部分区域的部分项目，已然开始“亡羊补牢”。在本土操盘手进驻以后，局面或许会将由量变逐步质变。懂得开封的操盘手，才能卖好房。
对于今年的开封市场来说，卖的好的项目，多为品质房企。背后多半是其对待工程，景观，物业的严苛。开封业内一直流传着：“洋房看海马，高层看永威”。如今这一局面，随着绿城，康桥的进驻，或许会在未来有所改变。
高层领域，永威依然是永威，在高铁站的“梅隆”依然不负众望，在工程领域的相对滞后，是项目目前面临的困境。对于2019年来说，目前在品质上能够与永威一较高下，有可能是中意湖区域的绿发合作项目。
从项目备案的信息来看，项目的基本情况或是：项目约占地57亩，总建筑面积93259平方米，地上建筑面积71259平方米，（其中住宅用房面积66359平方米，商业用房面积3903平方米，物业及配套用房面积1000平方米），容积率：1.90，总建筑密度：30%，绿化率35%。
对于该项目来说，这也可能是蓝绿系（绿城，蓝城）在开封市区打造的高层产品。在绿城桃李春风一期纯洋房，二期别墅，蓝城艮岳预期为别墅的情况下，绿发六大街金耀路项目将在众多竞争之中，展现绿城品质。毕竟，这一区域集结了恒大帝景，燕澜府，融创宸院，金茂项目（汴京华庭），美的国宾府等。
对于洋房来说，绿城桃李春风在景观示范区开放，立面展现之后，渐渐用品质赢得了品牌之外的认可。对于目前开封公认更好的洋房项目之一的某项目来说，物业也是不容忽略的因素。毕竟，现有的口碑都是老业主传出来的。而，物业也是决定高端项目最终成败的最关键的因素，可能没有之一。
和绿城一样，康桥九溪郡目前也是开封市场具备竞争性的洋房产品之一。其优势在于康桥的品质，其劣势在于其较难被西区客群认可区域位置。对于北区，正在变革，而变革的推手，或许会在近期传出重磅利好消息。