2018年结束在即，开封房价已然全面回落。标志性的楼盘动作有以下几个：
1、运粮湖，北大未名府高层6800元/㎡，直接击溃了恒大文旅城，恒大未来城；
2、复兴大道，康桥九溪郡洋房9000元/㎡，为复兴大道高层产品降价埋下了伏笔；
3、汴西湖，郑开橄榄城内部员工房成品9300元/㎡，标志着开封最被看好的购房区域也难抵逆市；
4、高铁站，中南林樾毛坯洋房8900-9500元/㎡的预期，或许意味着未来开封高低配洋房市场的全面滞销。
这或许意味着：在2016年-2017年，以恒大碧桂园带给开封的高房价已然“崩溃”，开封市场已然不再为品牌房企买单。对于2019年，在开封进入改善型购房市场的情况下，能否使开封房价重新回到高层10500元/㎡（精装），洋房13000元/㎡（毛坯）的时代，是开发商普遍关心的。相比于2016年，2017年开封房产市场进入品牌时代，那么2019年会让开封房产市场进入品质时代。
从目前的情况来看，既然都无法猜测开封房价何时见底？那么同样，谁也无法预测开封房价何时回涨？这或许会和以下几个因素有关：
1、在房住不炒的大政策下，利率何时下浮，是关键点之一；
2、对于开封市场来说，近期土拍地块何时启动，引入哪些开发商，土拍价是稳定在500万/亩还是在此基础上增长下跌，近期加推的土拍是否会流拍等等；
3、对于2018年的开封来说，目前能称得上品质的房企康桥，永威，蓝城，绿城，金茂在开封会有什么样的产品系销售，同时，建业“筑”系，大宏的行政公寓，枫华浅水湾，西湖印象别墅，绿城二期别墅，蓝城艮岳地块，盛润古城地块等，也是影响开封房价走向的参考点。
4、建业目前在开封的布局，以三加四战略为主导，祥符区，杞县，通许，兰考多项目布局，尉氏规划千亩级项目。建业的下沉县区，同样也会分流开封市场的购房客户。对于郑州客户来说，绿博白沙是开封新区的拦路虎，尤其是对于恒大文旅城，恒大未来城的影响。
对于购房者来说，当房价全面回落的时候，一选区域，二选房企。区域红利和品质房价红利，都是你购买房产未来增值的最有力的条件。对于区域来说，湖+郑开大道是判定区域价值的办法。湖有两个，汴西湖和中意湖，汴西湖附近目前在售的项目仅剩西湖印象（瞰湖高层，洋房，别墅），郑开橄榄城（临湖的多为二手房，新房是6期香颂，商铺），大宏行政公寓（瞰湖高端公寓），中意湖目前仅有恒大帝景，未来有金茂，绿城，融创，美的等房企的项目。对于品质房企来说，深耕开封是基础条件，一个判断点在于储地和规划的储地。
康桥：复兴大道，祥符地产，未来或有超千亩的原锦诚盛世项目的储地；
永威：高铁站储地，花生庄于良寨储地；
蓝绿城：包含绿发中意湖项目（或为绿城蘭园），绿城桃李春风（新建投储地），绿城代建（大河系地块），蓝城诚园（与新惠合作），蓝城艮岳（与文投合作），蓝城兰考兰仪小镇+兰考蘭园，蓝城代建朱仙镇启封故园等。
建业“筑”系：建业东京梦华地块，高铁站新建投储地，县区轻资产项目等。
*郑开大道西湖区域，依然是当下炙手可热的区域
品质房企与非品质房企的判定标准在于园林景观，建筑建材和物业。在你购房时，园林景观和工程建筑质量多半心中有数，而唯一差别的在于物业，物业的持久度。当品质房企没有储地或退出开封市场的时候，其物业势必达不到宣传的预期，这一点从开元的多个项目亦可以看出。
对于购房者来说，精装修维权或许会是继交房维权之后，成为未来开封市场的主要表现之一。
主要因为精装修的存在，最大的弊端在于大多数的开发商把它当成实现溢价的方式。然而，在TOP4房企相继在省城郑州因精装修沦陷的时候，已经为购房者敲响了警钟。从另外一个角度来说，我不是很愿意相信，全国房企进开封，拿地不足百亩的时候，第一初衷是为了改善开封人居。尤其是在三四线城市，或者说开封市场横盘期的情况下，房价达不到拿地的预期，在无法实现预期利润的情况下，高配不降标会成为开发商的首选？
就比如，当你翻看百强房企进开封之前的历史，甚少有谁不是背负着维权的记录到来的。维权的原因多半和割韭菜目的太过明显有关，其操盘的营销团队，尤其是高管多半由不懂开封市场的外地人担任且受总部管控明显。你不能指望着他们的营销负责人，在地摊上跟你称兄道弟，喝多了之后满嘴中中中。
当它不打算读懂开封人的时候，就不用指望着它能读懂开封购房者。而在这种情况下，精装修更是为了溢价而存在，就比如某进入开封的百强房企，直言预期不能利润不能低于15%，太膨胀了。