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2018年的冬天，对于开发商来说，显然比前两年寒冷。
对于开封来讲，2017年住宅项目总销售金额超180亿，商业项目超23亿。截止到2018年9月，住宅项目总销售金额约76亿，商业项目25亿。这中间的差额部分，亦有2018年第四季度尚未结束，限价因素，市场下行等因素多方面组成。但一个不争的事实，今年开封房产的火热程度，远不及前两年。
购房情绪的冷却，购房客户观望逐步加强，让今年涌入的百强市场，也难以施展拳脚。当然，这也和多数百强开发商的工程进度有关，代表性项目如：中南樾府，碧桂园国控保利城等。对于第四季度来说，项目瞬息万变，即使进入买方市场，也是勤奋的购房者的市场。房地产信息的不对称，对于购房者来说，勤跑多交流，才是获得时效性信息的关键所在。代表性项目：如6800元/㎡均价的未名府高层产品，约7400+/㎡均价的温莎尚郡等。
其一，对于第四季度，有可能出现“以价换量”的区域：
1、运粮河西侧的远郊大盘。其开发体量大，开发周期长，房价起步高，噱头概念足，回款压力大。这一区域是因价格维权的高发区域，包括与价格相关的利率上浮等问题。
2、复兴大道区域。原因在于：复兴大道随着过去两年开封的房价上涨，其高层产品亦在接近西区的高层。当市场进入观望期+第四季度现金流的要求，这一区域值得关注。另一点原因在于：无论是康桥九溪郡还是碧桂园国控保利城，两大百强房企参与的项目，康桥项目以纯洋房为主，碧桂园项目的工程进度根据推测亦仅有洋房可以达到预售周期。两大洋房产品的博弈，亦会拉低区域高层产品的价格预期。但：更有效的打击，则在于碧桂园精装高层产品的价格预期和开盘节点。
其二，对于第四季度，有可能出现“以价换量”的产品：
1、部分“高溢价”的洋房，尤其体现在开封西湖东京大道区域。以某全国百强房企兼全国品质房企，且以产品主义精神的，致力于在开封打造小镇生活的项目。2017年12月仓促首开之后，无论是价格与销量都未曾达到预期。在样板区及样板房相继展示之后，也迎来了其洋房产品的量价齐涨的高光时刻。对于当下来说，诸多“蜚语流言”，已如一石激起千层浪，倘若真“实锤”砸下去，对开封的洋房市场亦是沉重一击。
2、部分“精装或成品”的高层，成品或精装是拉动高层产品抬升溢价的有效方式之一，在市场预期降低的情况下，成品或精装的高性价比，或是在高层产品激战中的有效突围手段。至于降低产品标准，恐怕只有汴西湖等几个少数区域可以仰仗地段优势。
市场下行，是观望的时机，同时也是买房的时机。
对于购房者来说，你应该了解的是：项目的库存量，推售量，即：今年推多少套，推哪些户型，明年还剩多少，还剩哪些户型。
对于购房者来说，我觉得你应该考虑的是：区域（版块）+开发商品牌。这应该是当下比较侧重的买房逻辑。