对于买房这个课题，对于房价，共识似乎是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。对于千亩大盘的开发来说，不是一朝一夕就可以高楼栋栋起。对于开封这座城市，它的建设周期可能至少要超过10年，在过往的十年，政策加冕西区，土地看好西区，人口流入西区。在未来的十年，政策加冕西区，土地看好西区，人口流入西区。在西区已然成为金饽饽的情况下，千亩大盘更是难寻。
我们不妨从“城熟”、“湖居”、“品牌”的三个指标上，对开封目前现有的大盘进行综合的对比分析。
指 标 一 ：城 熟
禁得住时光的考验，熬得住岁月的洗礼。
对于一座城市和一个楼盘来说，都格外的重要。
如果我们用城熟来为千亩大盘定义，那么符合这个标准的有鼎立国际城，郑开橄榄城，郑开森林半岛。这三个项目作为开封第一批千亩大盘，如今业已实现部分业主入住。如果时光回流，这三个项目无一不是从一片荒地拔地而起，到如今鼎立坐拥黄河大街的优渥地段，橄榄城和森林半岛坐拥开封西湖的水光波澜。鼎立拥有星光天地，橄榄城和森林半岛更是在自己规划内享有乐享茂和万达广场。
未来还有恒大未来城，恒大文旅城，绿城桃李春风。
这是千亩大盘的后起之秀，其中恒大未来城商业体量超50万㎡（含公寓，写字楼，大商业等），恒大文旅城更是以童世界为主力配套。绿城桃李春风若和杭州桃李春风类似，规划的亦应当有小镇商业中心。
6大开封千亩大盘，前者已然城熟，后者仍在城熟路上。
指 标 二 ：湖 居
以水为兴，亦因水为衰。这是开封这座城市最好的写照。
始于大梁，北距燕赵，南通江淮；兴盛北宋，四水贯都，京师周围八十里，人口高达百余万。落寞明清，空留贾鲁河，八省通衙败朱仙。如今，层层淤泥，老态龙钟，安静的躺在黄河边，安静的守着一城宋韵。
开封有湖，如龙亭湖，如包公湖，如西北湖，如阳光湖，如铁塔湖，如开封西湖，如中意湖，如运粮湖等。如今的开封，正在进行一场更大规模的工程，涉及湖面14.6平方公里，涉及河道总长度116.2公里，河湖水系总面积23平方公里。这个工程称之为十湖连通。
相比于古城区的湖，开封新区的湖更能承载千亩大盘。其中多在开封西湖周边，运粮湖周边。相比于运粮湖周边仅有恒大文旅城，恒大未来城等，开封西湖周边包含了郑开橄榄城，郑开森林半岛，绿城桃李春风，枫华西湖湾等。
湖居，是一种生活态度。难得城熟，难得湖。
指 标 三 ：品 牌
能划千亩为疆的必定是有实力的开发商。
之于郑开森林半岛，建业与大宏合作，后期由大宏独立开发。
之于绿城桃李春风，绿城与新建投合作。
之于枫华西湖湾，目前已开发部分为枫华，后期部分地块或会引进富力。
之于恒大未来城，前期由爪哇开发东汇名城部分，后期由恒大接手开发。
之于恒大文旅城，由恒大独立开发。
之于郑开橄榄城，由亚新集团独立开发。
这些千亩大盘，无不例外的在随着城市共同生长，有诸如见证开封西湖从一片荒地到水光涟漪的郑开橄榄城，郑开森林半岛。有正在见证自贸区+运粮湖的恒大文旅城，恒大未来城。相比之下，前者已得到购房者对于区域的认可，区域的成长也未曾辜负购房者。
对于买房者来说，他们的思维或许更为的简单。
1、首付及总价
2、房子的面积
3、交通出行
4、区域位置
5、小区及周边配套
6、增值空间
7、邻居与圈层
8、物业服务
对于千亩大盘来讲，分期开发也面临着地价的持续攀升。从目前开封日益增高的房价来看，抛弃刚需拥抱改善已经成为市场的主流。而对于改善型客户来说，30+的在改善高层，40+的在改善洋房，50+的在改善别墅。也就是说，如果你足够优秀，每一个十年你都有机会换一个更高业态的房子。当然，对于大部分人来说，这辈子能实现的终极改善，皆到洋房为止。
对于改善型客户来说，我理解的8项指标（7+X）排序，应该是：
1、首付及总价
2、小区及周边配套
3、邻居与圈层
4、物业服务
5、房子的面积
6、区域位置
7、交通出行
X ：增值空间
*郑开橄榄城售楼部实拍
我把增值空间列为X，是因为在当下买房，尤其是改善型置业，必须带有足够投资眼光。以郑开橄榄城为例，首批高层在2011年左右销售，均价不到4000元/㎡。如今，根据区域位置不同，二手房均价在9000-12000元/㎡（视装修标准而定）之间。从2011年到现在，大概过了7年，如果你当初购置郑开橄榄城的年龄在30+，那么你现在在你奔向40时候，更换洋房，你需要付出的代价为多少？
以30+购买高层为例：
2011年销售价：4000元/㎡*120㎡=48万/套
2018年二手房售价 ：10000元/㎡*120㎡=120万/套
增值部分：120-48=72万/套
注：以上为粗略计算；
那么在40左右购买洋房的时候：
2018年洋房销售价：14000元/㎡*140㎡=196万/套
卖掉你30+买的高层，在你40左右购买洋房的时候，你仅需要花费约124万。
我想表达的意思是，增值空间越大，你在换房的成本也就越低。
那么如何找到一个增值空间大并且适宜于改善居住的房子，尤其是在日益增高的房价当下。就是考虑除增值空间以外的其它几个指标，如价格，配套，圈层，物业，位置等。在此之上，考虑城熟，湖居，品牌3个指标。
对于正在认筹的橄榄城6期香颂来说，它是否符合以上指标？不妨一一来看。
*郑开橄榄城项目规划
增值空间：开封西湖片区，尤其是郑开大道沿线，土地已所剩寥寥。如无意外，这当是开封出“地王”的区域。TOP3房企的某一家，已对此区域虎视眈眈，联手两大房企成立项目公司，坐待土地招拍挂。当土地具备稀缺价值的时候，你说它的增值空间会如何？对于橄榄城6期香颂来说，你已然见证过橄榄城房价的增长，如今你当自有判断。
首付及总价：哦，这一点很抱歉。这个区域无论是首付，还是总价，都是开封同类在售产品最高的区域之一。标准层总价200万左右的洋房，如果横向对比其他指标，开封西湖这个区域内，依然是可以出手的。对于橄榄城6期香颂来说，从土拍成本上，已经失去了土地红利，且后期的产品拍地成本会更高，后期西湖区域的土地拍卖成本也会更高，未来这个区域来说，洋房的购置门槛亦有可能再次上涨。
小区及周边配套：千亩大盘的优势在于配套，郑开橄榄城6期香颂，外拥西湖+中意湖，5公里慢跑道，3000平银沙滩，社区内部学校+周边名校亦可以满足上学需求。在商业配套方面，家门口的澜贵金街，家门口的西湖商圈（乐享茂+万达广场），8年大成，生活醇熟配套已然可亲眼所在。
*航拍：银沙滩
邻居与圈层：如果说洋房的客群自带中高端属性。那么对于高层成品房购买的客群，亦是能与之匹配。从整个郑开橄榄城来说，作为西区首批千亩大盘，对于开封中高端客群的吸附能力自然可想而知。2010年，能读懂开封西湖价值的终究是少数，能称为少数的，必定有自己的眼光与视野。
物业服务：依托于亚新集团，亚新物业已然具有国家一级物业管理资质。同时，实行小管家物业服务理念，实现一对一服务，一站式服务，其严格的考核制度，也能体现出对于物业的重视。在对小管家这张考核表上，业主熟悉度，无有效投诉，业主满意度都是重要的考核指标。
房子的面积：建筑面积127-165㎡，也是当下洋房的主流面积区间，户型方面，一梯两户、三面采光、三居朝南、南北双院。同时，在高层产品上，引入成品房概念。作为开封成品房的先驱者，郑开橄榄城的经验可以追溯到其开发的二期产品，在多年淬炼之后，融入亚新集团的最新理念，根据开封的人居方式，因地制宜的创意，6期香颂高层部分，在二期产品上进行全面升级。
区域位置及交通出行：地处郑开大道一到三大街之间，未来开封的区域中心，城市中心。近邻市民之家，开封CBD商务片区，坐拥开封西湖，开封西湖商圈（乐享茂+万达广场），项目的区域位置已然无可置疑。交通出行，郑开大道，东京大道皆是东西向开封主要交通干线。
*航拍：郑开橄榄城
如今的郑开橄榄城，6000+户业主已然交房，交付的二期，三期，无论是景观，产品，物业还是社区周边商铺开业情况，都是郑开橄榄城大盘气质的体现。而这些实景，每一个购房者都会看的真切。这是图纸，广告实现不了的价值。
*航拍：郑开橄榄城