2015年房地产市场出现了明显的分化，一线城市与非一线城市，高端豪宅与普通住宅。展望2016年，二胎政策是否真的会对房地产市场产生催化效应，房地产市场是否仍有投资价值？成都的房地产市场情况又将出现怎样的变化？1月13日，高力国际中国区研究董事谢靖宇就2015-2016年中国区房地产市场进行了回顾及展望。
本报记者 康曦
高端住宅和豪宅成新宠
2015年房地产政策风向标出现了明显变化，去库存成为主要基调。国家出台了多项刺激政策，旨在去库存，包括降低首付比例、降低公积金贷款利率、年内五次下调基准贷款利率。从市场表现来看，分化明显，上海（楼盘）、北京（楼盘）及深圳（楼盘）住宅市场量价齐升，且高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲；底线城市库存仍高，发展商仍以去库存为主要目的。
在谢靖宇看来，2016年房地产市场将无重大政策变化，在一线城市高端住宅及豪宅市场内，政府支持或将转化为强劲的购买情绪。而其他城市内，发展商将继续专注于去库存。
2016年，二胎政策终于落地，而二胎政策对房地产的影响到底有多大？对此，谢靖宇认为可以参考一下一线城市的数据：“在二胎政策落地后，一线城市如北京、上海的市场成交量，并没有出现较大的变化。”由此看来，二胎政策对房地产市场的影响也会有限。虽然高端住宅和豪宅市场成交迅速放大，但在谢靖宇看来，并不是因为二胎引起的改善性需求释放，而是投资者将资产包进行了调整，回笼了普通住宅的资金，将资金投向收益更高的标的——高端住宅和豪宅。
从写字楼来看，2015年主要城市写字楼物业市场持续快速扩张，有近四百万平米的57个新项目落成。需求受与写字楼物业需求高度相关之第三方产业的增长驱动，尤以金融及信息产业为甚，北京和上海空置率分别降至年末的4.7%和5%，然多数二线城市空置率攀升。
从租金来看，上海平均租金同比增长9.1%，至人民币308.1元每月每平方米，为2008年三季度以来之最；北京保持中国写字楼物业租金最贵之都，其平均租金为人民币331.6元每月每平方米；但新兴区域新增供应致使多数二线城市平均租金下跌。
展望2016年，谢靖宇认为，写字楼市场未来供应量巨大，各城市空置率将攀升，其中二线城市的压力明显大于一线城市。
从商铺来看，2015年商铺市场持续扩张，去中心化趋势显著，北京的空置率系全国最低，为5.2%，深圳以6.2%紧随其后，多数二线城市空置率在新增供应的影响下有所上升。展望2016年，商铺市场的趋势越来越清晰：核心商圈内供应将继续有限，多数新项目仍处于新兴区域；业态及品牌组合的持续革新及调整持续；设计师及小众品牌将在一线城市具备更广阔的发展空间；更多零售商将在中长期内推出跨界概念。
成都住宅市场值得期待
成都作为西南重镇，2015年从其土地市场表现来看，较2014年活跃，土地供应量和实际成交量均同比上升；然而，2015年成都主城区土地市场平均楼面地价同比下降3.3%，至人民币3763元每平方米。
高力国际西南区董事总经理蔡孟颐认为，土地价格与房价具有递延效应，开发商在拿到土地后，后期设计、开发、审批等流程走下来，到真正销售，需要1年左右时间，所以房价肯定会往上提。2015年虽然成都房价没有出现一季度上涨10%的情况，但也在缓慢上涨，因此2016年的成都市场是一个值得期待的市场。
从政策面来看，展望2016年，高力国际成都分公司研究部经理王寒凝认为，降低贷款成本、税收成本及鼓励贷款等政策将于2016年内持续发挥相应作用。“去库存”作为2016年重要经济工作任务，预估年内政策面将延续宽松基调。
发展商在成都拿地的态度在2016年谨慎扩张。2015年多个知名发展商将其重点发展领域由底线城市回归或扩张至一二线城市，成都作为西南地区核心城市，无疑将吸引更多发展商关注。但鉴于未来国内宏观经济发展增速将保持相对低位，加之成都商业地产市场仍存在较为严重的供过于求状况。因此，就发展商而言，其仍将保持谨慎态度于成都市场进行土地储备，且储备重点主要为发展较为稳定的商住混合用地。
从写字楼情况来看，2015年成都写字楼新增供应持续走高，需求整体维稳，全年7个高端项目入市，总存量增至约203万平方米，其中4个新增项目位于新兴市场。而空置率受新增供应影响同比上升9.1个百分点至43.5%。展望2016年，王寒凝认为，成都写字楼的供应将继续保持高位，租金或小幅下跌。但投资市场仍存在优质机会，供过于求的现在致短期型投资机会减少，但成熟商务区及发展趋势较为稳定的区域适合长期型投资资金进入。
从购物中心来看，2015年新增供应减少，但竞争压力仍未缓解。2016年，供应高峰将推迟，品牌版图逐步调整。
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2月起未取得预售许可证楼盘不得做广告
今年2月1日，由国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》将正式实施，1998年12月3日国家工商行政管理局令第86号公布的《房地产广告发布暂行规定》同时废止。新规要求，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。房地产广告中有“买房可上名校”、“保证高投资回报率”等诱导性语言，或有“为入住者办理户口、升学”等事项，以及承诺“10分钟到火车站”、“3分钟到达地铁口”等表述都将被视为违规。
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对于发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；对于中介机构发布所代理的房地产项目广告，该规定要求应当提供业主委托证明，以及确认广告内容真实性的其他证明文件。